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律师  耿武杰,男,36岁,河南鑫苑律师事务所律师,金融与投资法律事务部负责人;郑州市专业诉讼律师、企业法律顾问;诉讼方面主攻公司法、合同法、劳动法,办理公司纠纷、合同纠纷、劳动纠纷案件;非诉讼方面担任企业... 详细>>

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买卖合同

房屋买卖中的恶意串通行为

 

      房屋买卖中的恶意串通行为

摘要

一般认为,恶意串通是指当事人双方具有共同的目的,希望通过订立合同损害国家、集体或第三人的利益。从这一概念出发,恶意串通应包含两个层面,一是双方均有损害国家、集体或第三人利益的意图,即“恶意”;二是就此意图,双方存在“通谋”,这种通谋既可以表现为双方事先达成协议,也可以表现为一方作出某一意思表示,对方明知其目的非法,仍予以接受。

以案说法

A与B系夫妻,二人生育C、D、E、F、G五人。B于1980年去世,D于2010年去世。A与1990年与H结婚,H与2011年去世,A与2015年去世。

2016年在EFG不知情的情况下,C与案外人I签订房屋买卖协议,约定C将A赠给C的房屋作价X万元出书给I,同时C将产权证、H的财产赠与承诺书、A的遗嘱交给I作为财产转移的证明。

对于《房屋买卖协议》中A遺嘱的效力,EFG曾诉至法院要求确认遗嘱无效,法院经审理后判决遗赠人为遗嘱无效。

另查明,《房屋买卖协议)中C与I约定房屋价款为X万元,C向I出具3张共计XX万元的收条,C认可收条的真实性,但表示仅收到I房屋价款X万元。在本案审理过程中,经法院释明,本案的案由由合同纠纷变更为确认合同无效纠纷。

总结本案的争议焦点为:C与I签订《房屋买卖协议》是否属于恶意串通行为。

法院经审理认为,根据已查明的事实,涉案房屋原系H所有。在H去世后,A作为其配偶有权继承其在涉案房屋中所享有的份额。C将涉案房屋出售给I,双方以明显低于实际履行的房屋价款签订协议,且协议中所涉及的A的遗嘱被生效判决确认为无效。C与I签订的《房屋买卖协议》系恶意串通,损害了EFG的合法权益,应属无效。

律师评析

通过对恶意串通含义的分析可以知道,恶意串通是当事人的主观心理状态。直接判断行为人的主观心理状态是很困难的,当行为人可以隐瞒其真实心理时,难度则更大。诉讼中,当事人为了自身利益,故意歪曲事实,隐瞒自己真实意图的现象屡见不鲜,法官需要依据当事人表现在外的行为等客观情况,结合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定。一般情况下,判断双方是否存在恶意串通,应综合考虑以下两个方面:

第一,买受人是否尽到了必要的注意义务,即合同签订前是否对房屋及其权属状况等进行了合理审查。房屋买卖属于生活中的重大事项,一般来说,购房前,买受人通常会对所欲购买的房屋的位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人等情况进行详细了解。判断交易是否真实,可以从买受人是否实地看房,是否核实了房屋权属状况、房屋现居住使用状况等角度着手。

第二,买受人是否实际支付了合理对价。首先应考察合同约定价格与市场价格是否存在显著差异,若明显低于市场价格,则可能存在恶意串通。若无显著差仍应进一步考察买受人是否涉及履行了付款义务。需要指出的是,与一般合同纷不同,由于双方之间可能存在串通,因而仅凭出卖人出具的收条不足以证明付情况,应结合银行转账凭证或取款证明等其他证据和交易习惯综合进行判断。

  

  

  

 



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