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律师  耿武杰,男,36岁,河南鑫苑律师事务所律师,金融与投资法律事务部负责人;郑州市专业诉讼律师、企业法律顾问;诉讼方面主攻公司法、合同法、劳动法,办理公司纠纷、合同纠纷、劳动纠纷案件;非诉讼方面担任企业... 详细>>

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买卖合同

房屋买卖合同纠纷代理词|郑州市专业合同纠纷律师

XXXXXX房屋买卖合同纠纷一案代理词

尊敬的审判长、审判员:

河南鑫苑律师事务所接受XXXX的委托,指派耿武杰律师作为XXXX诉苏XX房屋买卖合同纠纷一案的代理人。本代理人承办该案件后积极询问了原告案件情况,查阅了涉案的合同,进行了研究分析、开庭前给双方做了大量的调解工作,后由于调解未果,积极准备应诉,于20173XX日参加了该案的审理。经过这么多努力、参与、分析,我对案件有了相对清晰的认知,现就本案发表如下代理意见,希望能对合议庭审理本案的事实有所帮助。

一、本案基本事实方面

20167XX日,唐XX作为原告的代理人,李X作为被告的代理人双方签定了第一份房屋买卖合同,合同约定原告将位于二七区XXXXX号楼X单元XXX号,建筑面积为1XX.1平方米,房权证号为:郑房权证字第16010XXX00号房屋出售给被告。房屋成交价1XX0000元,付款方式为一次性,先付款后交房。双方书面约定该房屋买卖合同定金50000元,合同签订当日苏XX通过其代理人李X支付给原告50000元作为定金,原告代理人书写收到定金。

20167XX日苏XX委托其同事办理此事,打了96万元到原告账户作为银行解押款。

XX说他需要贷一些款,需要原告配合签订贷款合同,他说一次性还是一次性,他让原告怎么签,原告就怎么签。苏XX捏着合同,催促原告签字,没有让原告看合同内容。合同签完后被告支付了960000元首付给原告。

20168XX日双方去房管局办理了网签手续,因为房子不满两年,需要缴纳契税3XX00元,增值税9X000元,个税9X000元,交易服务费580元,配图80元,共计2XXX60元,该部分税费依约是由苏XX缴纳的。苏XX为了少缴税,网签上写的房款总价是70万,只缴纳了102000元税费。他始终强调、承认付款方式是一次性。因为原告考虑到是一次性付款,无论是否走资金监管与原告没有损失,就配合其办理了手续。双方签订的是阴阳合同,所以无法走资金监管渠道。网签办理完毕后,需要预约排队办理过户事宜,当时约的是2016年8月XX日办理。

2016年8月XX日由于房管局等政府部门政策变化,暂停办理该手续。2016年8月XX日房管局下通知又回复办理程序,前期预约过的挤压案件突击办理,原、被告双方可以办理手续了,原告于当日通知被告一起去办理过户手续,被告说原告不懂,他需要调查调查。后被告于2016年8月XX日指派一个代理人和原告一起去不动产局做权基调查。随后原告多次催促被告来不动产局办理手续,被告一直推脱说没有准备好,随后再办。

20169XX日,原告和被告的一个代理人一起去不动产局询问,得知不动产局国庆节期间不放假,突击解决挤压的案件,他的代理人说只要确定能办理了,打一个电话苏XX就来签字了。双方确定可以办理后,苏XX代理人给其打电话,苏XX挂断电话不接。由于苏XX不来,无法办理手续,双方最后离开。

20169XX日,原告约被告的代理人办理过户事宜,打电话打通就挂电话,再打就不接了。因为他办理网签的房屋总价是70万,原告觉得事情蹊跷,就赶紧买了一个录音笔。201610X日原告给被告打电话催其赶紧办理过户,并追问9XX日到现在为什么不配合过户,苏XX说他在外地旅游,后苏XX说不想要房子了,让退钱,最后说201610X号回来凑钱给原告,然后过户。

 

201610XX日,原告给被告打电话要求被告履行合同,苏XX说不想要房子了,因为他贷不下来款,钱也紧张,给原告一些时间让原告筹钱退款。原告说可以,那找人写个协议,苏XX说不用,你把钱给我,我给你退房。

201610XX日,原告给被告打电话询问其最终意思,买还是不买,被告明确表示因为贷不了款,没钱,并说公务繁忙,拒绝见面协商。

201610XX日原告来到我处办理委托手续,并于201610XX日向被告发生催告函催告其履行合同义务,逾期不履行义务将解除合同。随后几天,耿武X律师给其打电话协商该事,对方以不信任为由一再推脱付款。后经过律师做双方当事人工作,双方达成共识,由被告先支付原告75万元,剩余十万元由原告律师保存,待过户完成后,交完房由律师支付给原告。该协议制作好后,律师协商双方来签约,被告反悔。(附律师制作的调解协议一份)

201610XX日,由于被告严重违约,原告向被告发送解除合同通知书。随后,原告律师给被告打电话协商合同解除后退款事宜,未果。于201611XX日出具律师函催促被告履行合同解除后的义务。被告收悉后无回复。

201611XX日原告给被告打电话,被告说信函收到了,他又不想退了。被告说先付XX万,过户后再付余款,原告坚持按照合同约定一次性付款。被告又说要检查水电气暖,和户口情况,随后被告草草挂电话。

需要说明的是,房子正在出租,交接时双方到房屋里给租客说说换房东了就行了。不存在水电物业费的交割,因为这些费用都是租客在承担。被告提到的水电气暖等交接的顾虑纯粹是拒不配合履行合同的推辞。

原告于201612XX日看对方违约后,协商无望,起诉至贵院,起诉至今被告没有主动找原告协商过、没有联系过。

201612XX日原告向被告发送合同解除通知书,解除了双方于20167XX日签订的房屋买卖合同。

我们认为,原、被告双方签订的两份合同均合法有效,应于认可。合同约定被告购买原告郑房权字第16010XXX00号房屋,价款1860000元,付款方式一次性,后约定被告充分了解银行贷款政策,若银行确定的贷款金额少或者不同意其贷款申请的,其应当在支付首付款时一次性补足。同时,合同约定双方应于201611X日(合同签订后70个工作日)完成过户手续,被告违反该条约定则视为其单方解除合同,且无权要求原告返还定金。后被告于20167XX日支付首付款960000元,余款依约应当立即支付,被告经原告多次催要逾期履行支付义务,已经构成根本违约,双方的房屋买卖合同已经依约、合法解除。

二、法律方面:

被告违反合同第四条约定的付款义务,经原告多次催要后逾期不履行义务,已经构成根本违约,必须承担违约责任。被告违反合同第五条约定,已经视为其单方解除合同,并且原告多次向其发送催告函、律师函、合同解除通知书,故合同已经合法解除。依据合同第十一条约定,被告无权要求原告返还定金。

综上所述,我们认为,被告违约事实清楚,证据充分,被告应当承担违约责任,请求人民法院依法支持原告的所有诉讼请求。

此致

二七区人民法院

 

 

 


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